Квадратный метр без барьеров

ДМИТРИЙ ДОКУЧАЕВ, редактор отдела экономики журнала The New Times:

Владимир Путин назначил цену квадратного метра в России: она для жилья экономкласса не должна превышать 30 тысяч рублей. По мнению премьера, если такой ценовой рубеж будет достигнут, 40% россиян смогут себе позволить купить подешевевшие квартиры. Звучит заманчиво, только вот как этого добиться, если, скажем, в Москве самые дешевые квадратные метры стоят в 4 раза дороже? Да и в большинстве крупных городов 30 тысяч - давно пройденный этап.

Правительство ссылается на официальные цифры, согласно которым треть субъектов федерации (порядка 30) укладываются в искомые 30 тысяч. Дескать, могут и остальные постараться. Но цифра здесь лукава. Ведь она считается в среднем по региону, а значит, в расчет идет и дорогая городская застройка, и дешевое сельское жилье.

Кроме того, областям, которым все-таки посчастливилось иметь квадратный метр за 30 тысяч, не повезло в другом: уровень доходов населения там самый низкий. Для жителей региона, где средняя зарплаты в разы уступает московской, выложить почти тысячу долларов за квадрат так же нереально, как для среднестатистического жителя столицы изыскать на эти цели 4 тысячи долларов.

В силу этого, Владимира Путина можно упрекнуть в непонимании основ рынка и попытке административного давления на строительную отрасль. Тем более, что соответствующий логический ряд вполне прослеживается: премьер уже пытался "руководить" ценами на прилавках "Перекрестка", процентными ставками банков, и вот дело дошло до квадратных метров.

Однако вряд ли Путин не понимает, что в рыночной экономике любой товар (в том числе и жилье) стоит столько, сколько он стоит, а не столько, сколько начальство приказало. Скорее, тут можно говорить об иной логике: раз представители той или иной отрасли "приползли" в кризис на коленях к государству с просьбой о спасении, то государство в ответ вполне может от них потребовать соблюдения определенных условий. В том числе, по корректировке цен. Это касается и банков, и ритейла, и стройиндустрии.

Проблема заключается еще и в том, что формирование рыночной цены квадратного метра, если присмотреться, включает в себя очень много любопытных составляющих. Как говорят знатоки процесса, собственно строительно-монтажные работы даже в дорогой столице, не говоря уж о других населенных пунктах, вполне могут уложиться в искомые 30 тысяч. По мнению ряда экспертов строительной отрасли, до кризиса, когда цены на жилье в Москве достигали максимальных отметок – они в среднем в пять раз превышали себестоимость. Но не стоит обвинять застройщиков в одной лишь неуемной жадности и желании бесконтрольно задирать цены на квадратные метры.

Да, в тучные годы квартиры в Москве и других крупных городах играли роль инвестиционного ресурса для обеспеченных слоев населения (то есть, квартиры покупались не для того, чтобы в них жить, а для того, чтобы перепродать их, когда цены на жилье в очередной раз поднимутся), и это подталкивало цены вверх. Да, конечно, застройщики и риелторы вовсе не прочь повысить рентабельность своего бизнеса. Однако на сверхвысокие цены на квартиры влияют и другие факторы. Едва ли не треть конечной стоимости жилья приходится на плату за землю и подключение к сетям. Ну и, наконец, еще одна обязательная составляющая цены - коррупционная, на которую эксперты отводят от 20 до 50% от окончательной стоимости.

Зная подобную раскладку по стоимости квадратного метра, можно уже совсем иначе оценить задачу, поставленную Владимиром Путиным. Сбить стоимость жилья до требуемых 30 тысяч рублей теоретически можно: фактически это означает для отрасли продажу жилья по себестоимости или совсем с небольшой прибылью, учитывая удешевление некоторых стройматериалов в кризис. Однако для того, чтобы добиться этого снижения чисто рыночными методами, надо много строить жилья: предложение должно превышать спрос. Специалисты строительной отрасли подсчитали, что для этого ежегодно в стране должно вводиться в строй 140 млн кв. метров.

У нас же, даже в лучшие годы, вводилось едва ли не в 2 раза меньше, а в этом году строители обещают всего-то 53 млн квадратов. О чем говорить, если в Москве заморожено около 80% строек! Аналогичная картина во многих крупных городах. Даже если помечтать о том, что кризис закончится достаточно быстро, совершенно очевидно, что стройиндустрия будет отходить еще долго и восстановит свои объемы не за один год, не говоря уж о том, чтобы эти объемы резко увеличить.

Ну, а раз чисто рыночные методы решить задачу не позволяют, значит, остается искать способы снижения каждой составляющей нынешней цены. Например, за счет государства можно готовить площадки под застройку, подводить дороги и коммуникации, а также сделать бесплатной землю под жилыми строениями. Увы, совершенно очевидно: с нынешним состоянием бюджета – хоть федерального, хоть региональных, государство себе таких царских жестов позволить не может. Бюджетный дефицит растет, и власти озабочены не тем, как избавить кого-то от платежей, а тем, с какой овцы состричь бы еще шерсти клок, чтобы заткнуть дыру в казне.

Значит, остается одно: побеждать коррупцию или, выражаясь более деликатно, снижать административные барьеры в строительной отрасли. Снижать есть куда: по некоторым подсчетам, на согласование строительных документов в России тратится в 15-20 раз больше времени, чем в Европе и в США. Однако о борьбе с бюрократией и коррупцией власти твердят уже давно и по разным поводам, но воз и ныне там.

Вывод из этого невеселый: никаких реальных предпосылок для снижения цен на жилье в стране сейчас нет. Ни стимулировать, ни заставить рынок выполнить задачу премьера – невозможно. Конечно, можно перед телекамерами разрезать ленточку у подъезда какого-нибудь "социального" дома с относительно недорогими "квадратами", построенного с участием бюджетных денег. Только надо понимать, что это разовая акция, к состоянию рынка в целом отношения не имеющая. Точно так же, как после визита Путина в "Перекресток", цены там снизили, но разве от этого подешевели продукты по всей стране?