Незаконная перепланировка как способ вымогательства

А все потому, что эти объекты в старом жилом фонде Москвы продаются с перепланировками, узаконивание которых требует терпения, свободного времени и способности хорошо ориентироваться в запутанных нормативных актах.

 Как правило, вернуть ту или иную ситуацию в законное русло после совершенного правонарушения весьма трудоемкий процесс. А в случае с узакониванием перепланировок в Москве - вообще особый.

 К тому же наш брат привык к тому, что приведение проекта квартиры в соответствие с ее действительным состоянием можно сделать и намного позже того, как закончен ремонт. Чаще всего для увеличения того или иного помещения хозяева квартир незаконно сносят перегородку, объединяя, например, кухню или лоджию с комнатой, убирают стену, объединяя смежные комнаты, расширяют дверной проем, превращая его в стильную арку. Самой распространенной перепланировкой на сегодняшний день является объединение ванной и санузла в единое помещение.

 При этом есть два вида перепланировок, которые в столице не удастся законно согласовать ни при каких обстоятельствах: это перенос «мокрых зон», то есть перемещение санузла из одной части квартиры в другую, перетяжка трубы от одного стояка к другому, и снос капитальных стен.

 Что самое удивительное - не обошла эта проблема и собственников квартир с так называемыми «свободными планировками». А все потому, что в действующем законодательстве нет такого понятия, как «свободная планировка». Даже если в квартире отсутствуют стены, это не значит, что планировки вообще нет. Есть разработанный проект, по которому БТИ и делает свои замеры жилых и нежилых помещений, и после возведения перегородок – помещения должны соответствовать своему изначальному назначению. То есть по факту никакие обмеры не производятся, а выполняются по тому проекту, который предоставляет в БТИ сам застройщик.

 Опять же, как правило, новостройки со свободной планировкой имеют проектную планировку, которая намечена в один кирпич в каждой конкретной квартире. Для согласования же перепланировки собственнику также придется действовать в обычном порядке - согласовать проект в управляющей компании, получить разрешение межведомственной комиссии и так далее, и тому подобное. Насколько же легким окажется данный процесс, зависит от серьезности изменений, планируемых собственником квартиры даже в новостройке.

 Самые серьезные и принципиальные перепланировки, в основном, можно осуществить лишь в монолитных домах, где нет несущих внутренних стен, а зафиксированы только несущие колонны и «мокрые зоны» - туалет, ванная, кухня, - где есть выходы коммуникаций.

 Тут, конечно, нельзя говорить о том, что собственники квартир не понимают важности подготовки перепланировки заранее, и о том, что они нарушают нормативные акты сознательно – чаще всего их вынуждают к этому обстоятельства.

 Владельцы жилья решаются на несогласованные перепланировки ради экономии времени, ведь согласование – весьма и весьма долгий процесс, а затягивать ремонт никому не хочется.

 Действительно, для согласования перепланировок необходимо пройти множество инстанций - ЖЭК, межведомственную комиссию, архитектурное бюро и БТИ.

 Вообще, если в процессе перепланировки не затронуты несущие конструкции и коммуникации дома, то ее можно согласовать и, что называется, постфактум. Однако если владельцами были затронуты несущие конструкции, тут будет необходимо техническое заключение, что переустройство не нанесло вреда зданию. По закону, согласование перепланировки должно быть сделано в 20-дневный срок и бесплатно. Собственник просто идет в территориальную инспекцию с правоустанавливающими документами на квартиру, планом БТИ, поэтажным планом здания, а также и эскизом перепланировки, выполненным красной ручкой поверх плана БТИ.

 Правда, этот самый эскиз, который можно от руки набросать на плане БТИ, требуется лишь для самых простых перепланировок, не затрагивающих несущие конструкции, а вот для сложных необходим проект с техническим заключением, которое может подготовить проектная организация, имеющая соответствующее разрешение.

 Кстати, сегодня в большинстве случаев не требуется согласования перепланировок с санэпидемнадзором и пожарным надзором. Разрешение от пожарных понадобится, если вы надумаете соорудить в квартире камин или сауну. Намного сложнее приходится собственникам квартир в домах, отнесенных к памятникам культуры, - там для перепланировки требуется согласие Департамента культурного наследия столицы.

 Но это все на бумаге. В реальности же с перепланировкой оказывается все не так просто, как хотелось бы и как обещается в Мосжилинспекции. По сути, требование собрать кипу документов привело к формированию отдельного бизнеса, помогающего вечно занятым москвичам экономить свое время и нервы.

 Проблем, связанных со сбором документов, довольно много, а плата за разрешение на изменение внутреннего пространства жилища через посредников весьма высока. В среднем согласование простой перепланировки у посредников обойдется примерно в 30-40 тысяч рублей, а вместе с разработкой проекта – в 70 тысяч рублей, а в некоторых случаях - до 90-100 тысяч рублей.

 Понятно, что чисто символический штраф за нарушение до 2,5 тысяч рублей мало кого останавливает. Но бывают и более серьезные последствия - это суд. Тут нужно помнить, что если незаконно перепланированная квартира не приведена в первоначальное состояние в установленный срок, то суд может вынести решение о ее продаже с выплатой собственнику денег за вычетом расходов на исполнение решения суда, а обязанности по приведению квартиры в прежнее состояние лягут на нового собственника.

 Однако судебные тяжбы не пугают москвичей. Всерьез жители Первопрестольной начинают заниматься узакониванием перепланировки, если планируют рано или поздно продать жилье, поскольку БТИ лишь констатирует факт перепланировки, и у собственника есть возможность продать квартиру с обременением «неузаконенная перепланировка». В этом случае на нового собственника жилья ляжет обязанность по согласованию перепланировки, поскольку с момента госрегистрации права собственности именно он несет ответственность за допущенное ранее нарушение.

 Из этого следует вывод - серьезные изменения планировки мешают продаже квартиры, поскольку потенциальные покупатели опасаются столкнуться в будущем с серьезными проблемами, а их никто иметь не хочет. Опять же банки не дают кредиты под квартиры с неузаконенной перепланировкой. Да и сами риелторы не советуют своим клиентам приобретать квартиры с непонятными перепланировками - ведь такое перепланированное без согласования жилье будет сложно впоследствии продать или обменять.