Кому на Руси с ипотекой жить хорошо?

В прошлом году кредитов на покупку жилья было выдано уже на 556,5 миллиарда рублей. В первом квартале этого года - на 151 миллиард рублей, пишет "Российская газета".

Однако пока смогли взять ипотечный кредит чуть более 1% россиян.

Как помочь тем, кто остался за "чертой ипотеки"? Стоит ли сейчас покупать жилье в кредит и как изменятся цены на рынке недвижимости в ближайшее время? С такими вопросами издание обратилось к вице-президенту Ассоциации строителей России, председателю Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимиру Пономареву.

Как считает Пономарев, ипотека в России безусловно состоялась, поскольку массово ипотечные кредиты россияне начали брать с 2002 года. Тогда их было выдано на сумму $300 млн. В пошлом году уже на $25 млрд.

Таким образом, по его словам, по общему объему ипотечного рынка Россия достигла уровня Польши. В целом воспользовались кредитами порядка 700 тыс. российских семей. Впрочем, для России, считает он, это не так уж и много.

Во всех странах ипотека является инструментом приобретения жилья для тех слоев населения, которые обладают стабильными и относительно высокими доходами, разъясняет Пономарев.

В России взять ипотечный кредит могут позволить себе лишь люди с доходом на семью из трех человек не меньше 60-70 тыс. рублей. А это всего 20% населения. Остальные 80% граждан не могут ни купить квартиру самостоятельно, ни участвовать в ипотеке.

Поэтому, убежден эксперт, надо развивать рынок съемного жилья. В большинстве западных стран снимают квартиры до 40% населения. Кстати, платеж по кредиту, если брать Москву, даже за стандартную "двушку" на окраине города, все равно окажется выше, чем плата за найм - примерно в 1,5-2 раза: ладно, если бы потерпеть пришлось недолго, но ведь ипотеку, как правило, люди берут на 10-30 лет.

Неправильно также напрямую связывать доступность жилья и ипотеку, убежден Пономарев. Для тех категорий граждан, кто не может самостоятельно решить квартирный вопрос, должен быть свой инструмент приобретения жилья, где значимую роль будут играть бюджетные средства, как, например, в США: там ипотеку могут позволить себе около 75% населения, для остальных в зависимости от уровня дохода предоставляется господдержка - для одних больше, для других меньше.

В России, добавляет он, вроде бы тоже существует механизм субсидий для определенных категорий граждан. В прошлом году их получили около 70 тыс. семей. Всего же семей в России 48 млн. Если поделите одно число на другое, получите 0,1%: капля в море. Возможно, надо искать и другие пути, как сделать жилье доступнее, считает эксперт.

Что касается слагаемых стоимости квадратного метра, то это, продолжает Пономарев, - строительная себестоимость, земля, инженерная инфраструктура и плата за подключение к сетям, прибыль профессиональных участников строительного рынка, всевозможные поборы, в том числе в виде взяток. В структуре цены все эти расходы достигают не менее 50%.

Если государство будет бесплатно выделять землю, цена упадет сразу на 20%, если возьмет на себя инженерную инфраструктуру - еще на 30%. Так делается во многих странах. Государство финансирует или софинансирует определенную часть затрат на строительство, но только адресно в рамках социальных жилищных программ, включая социальное жилье. Подобный опыт, напомнил эксперт, есть у Белгорода и Москвы.

Таким образом, наряду с сегментом коммерческого жилья, реализуемого по свободным ценам, должен существовать сегмент, на котором цены регулируются государством-соинвестором.

Говоря о зависимости между ценами на жилье и числом тех, кто может позволить себе его купить, Пономарев отметил, что в предыдущие годы реальные душевые доходы россиян росли примерно на 10% в год, а реальные цены на жилье - на 15%. При этом в прошлом году было введено в строй порядка 60 млн квадратных метров жилья. А потребность выше в разы. Таким образом, построенного жилья не хватает даже на тех, кто бы мог его купить.

У него есть свои соображения относительно программы по малоэтажному строительству как более дешевой альтернативе многоквартирным домам. Как полагает Пономарев, можно взять в ипотеку загородный дом, но здесь есть определенные сложности. Для загородной недвижимости очень сложно совершить оценку приобретаемого имущества, подчеркивает он. Учитываются такие составляющие, как удобный подъезд, наличие коммуникаций, инфраструктуры - магазина, больницы, школы и прочее. Не в каждой сельской местности это есть, а значит, ликвидность такой недвижимости невелика. То есть юридических запретов никаких, но экономические реалии таковы, что банки не дают кредиты на приобретение загородного имущества.

Что же касается вопроса, стоит ли сейчас брать ипотечный кредит или лучше подождать, когда, может быть, жилье подешевеет, Пономарев советует, если есть деньги, брать.

Дело в том, что ставки по кредиту уже сейчас 13-14%. До конца года они могут подняться до 15%. Рост цен на жилье - 25%.

Беря кредит, клиент фиксируете цену на момент покупки квартиры. Следовательно, от дальнейшего подорожания он уже защищен. Напротив, рост цен для тех, кто приобрел квартиру в кредит, даже выгоден, потому что купленное жилье можно будет продать по более высокой цене. Но, с другой стороны, сейчас потребителям будет намного сложнее получить кредит, поскольку банки ужесточили требования к заемщикам, предупреждает эксперт.

В России около двух процентов заемщиков - банкроты по ипотечным кредитам. Пономарева беспокоит то, что эта цифра стала расти.

В Алтайском крае, по данным Пономарева, число дефолтов составляет 24%, в Башкирии, Краснодарском крае (по ряду ипотечных программ) приближается к 9%. Причина та же, что и в США, - банки начали учитывать не только "белые" доходы, но и так называемые черные. На рынке появились ипотечные программы с пониженным первоначальным взносом, а то и вовсе без него.

Кроме того, ускоренными темпами снижались процентные ставки. В результате россияне получили не кризис, как в Америке (такого кризиса в России нет и не может быть из-за малого объема выданных кредитов), но тенденции в смысле политики на рынке те же самые. Основной проблемой России является невозможность в короткие сроки провести рефинансирование ранее привлеченных займов. И у многих банков нет другого пути, как выйти из программы. Банк может официально не объявлять об этом, но под разными предлогами отказывать в выдаче ипотечного кредита.

Что касается рисков для банков, связанных с дефолтом заемщиков, то, к сожалению, в России отсутствует очень важный механизм - страхование кредитных рисков, констатирует эксперт. Эта система успешно опробована Казахстаном. Страхуется часть кредита, и если человек не может платить, то часть нужной суммы покрывает страховая компания.