Договор - ваша “конституция”. Учитесь договариваться!

Министерство регионального развития РФ, обобщая практику применения жилищного законодательства, направило разъяснения в местные органы власти об осуществлении государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соблюдением правил содержания общего имущества в многоквартирных домах. Готовится проект нормативного правового акта о порядке государственного контроля. А пока собственники жилых помещений, контролирующий орган - Государственная жилищная инспекция - и другие участники отношений в этой сфере руководствуются существующими документами - законом (Жилищным кодексом РФ), правилами и нормативными актами. Что при этом надо знать жителям? Консультирует начальник Новокузнецкого отдела Госжилинспекции Кемеровской области Л.Л. Чебекова.

 

 

- Жалоб на управляющие компании в инспекции очень много. В прошлом году их поступило около 700, в том числе пятая часть - непосредственно губернатору. За месяц этого года к нам обратилось около полутора сотен горожан. Люди недовольны тем, что не дождались ответа на обращения в отделы по работе с населением управляющих компаний, что работы в доме, исполнения которых они требовали, так и не произведены. Мы разбираемся и очень часто выясняем, что при защите нарушенных прав возникает немало трудностей. Почему? Например, люди считают, что их домом управляет, скажем, ОАО “НУК”, а на деле выходит, что домом собственники управляют...сами. ОАО “НУК” заключило с гражданами договор на содержание и текущий ремонт, и не более того.

 

Будьте внимательны, подписывая договоры! Если вы, например, читаете на вывеске “Аптека”, то можете быть уверены, что там продают лекарства. А вот табличка “ОАО “Новокузнецкая управляющая компания” не всегда означает, что компания управляет домом. Фактически она может или управлять жилфондом по муниципальному контракту, или выполнять функции управляющей компании, или - при непосредственном управлении - через подрядные организации осуществлять содержание и текущий ремонт дома. (При последнем способе управления, кстати сказать, собственники лишены возможности в соответствии с Федеральным законом № 185 решить вопрос капремонта дома с привлечением средств из Фонда содействия реформированию ЖКХ.)

 

Анализируя договоры на содержание домов, инспекция сделала вывод: количество услуг в них часто значительно сокращено, а жители такой договор подписывают, не задумываясь о том, чем это может обернуться. ОАО “НУК”, к примеру, в договоры непосредственного управления “забыло” включить работы по удалению снега, наледи, сосулек с кровель, очистке подвалов, профилактические осмотры канализации и т.д. Прежде чем подписывать договор, жители читают его проект. Проверьте: весь ли комплекс услуг прописан? Взять за основу можно рекомендуемые “Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда” перечни работ по содержанию и текущему ремонту.

 

Что еще нужно обязательно сделать собственникам, чтобы в дальнейшем они смогли предъявить управляющей компании или подрядной организации обоснованную претензию в ненадлежащем обслуживании? Во-первых, в соответствии с “Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме” (утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491) старший дома или лицо, уполномоченное собственниками, совместно с УК или обслуживающей организацией обязаны произвести осмотр мест общего пользования и общедомового имущества. Результаты осмотра оформить актом, отметив при этом, что нужно отремонтировать в первую очередь. Эти работы включить в годовой план.

 

Во-вторых, на общем собрании утвердить перечень работ и услуг по дому, сроки их выполнения, а также принять решение о текущем и капитальном ремонтах. (Управляющая организация может вносить свои предложения.)

Договор и план работ - гарантия вашей защищенности при возможных спорах с управляющей компанией!

 

По Кодексу об административных правонарушениях РФ контролирующий орган вправе наказать виновного в административном правонарушении. Но кого наказывать, если нет договора и плана работ с установленными сроками исполнения? Субъект жилищных отношений признается виновным в случае, если он лицо ответственное. А таким он становится в силу добровольно принятых прописанных в договоре и в плане обязательств. Если у жителей на руках этих документов нет, то свои законные права они просто не смогут защитить, в какие бы инстанции ни обращались. Вот и ходят люди по кругу, из одной инстанции в другую: “Помогите! Идти больше некуда!” А всего-то нужно было потребовать у управляющей организации заключения договора и совместно составить план работ. Если ни договор, ни план не выполняются, инспекция вправе административно наказать нерадивого управленца (это в ее компетенции!), а жители - подать обоснованный иск в суд.

 

- По результатам проверок в 2008 году выявлено 1319 нарушений. Инспекцией выдано 490 предписаний об устранении нарушений в содержании жилых домов, составлено 134 протокола о привлечении к административной ответственности. На нарушителей (граждан, должностных и юридических лиц) наложены штрафы на сумму 917,2 тысячи рублей.

 

- В отношении генерального директора ОАО “НУК” Е.В. Белого было составлено 12 протоколов об административных правонарушениях за нарушение правил содержания и ремонта домов (Суворова, 3, Энтузиастов, 29, 31, 32, 35, Челюскина, 33, Ленина, 77, и других). К ответственности привлекались ОАО “НУК”, ООО “Доверие”, ООО “Кузнецкие инженерные сети”, ООО “Домовик-С”, товарищества собственников жилья. Попытки, к примеру, ОАО “НУК” оспорить постановления инспекции в арбитражных судах, а в отношении генерального директора - в судах общей юрисдикции в 99 процентах случаев успехом не увенчались. Постановления вступили в силу, штрафы оплачены.

- Им надо совершенствовать формы и методы работы главным образом с жителями. К примеру, ОАО “НУК” создало институт кураторства. Куратор должен быть связующим звеном между жителями и организацией, оказывающей услуги по содержанию и ремонту дома. Не всегда это звено срабатывает (вопрос профессионализма!), что порождает дополнительные жалобы в инстанции, в том числе губернатору и в жилищную инспекцию.

 

Управлять жилыми домами - большая работа и большое искусство. К сожалению, не все управляющие компании, работающие на рынке жилищных услуг, умеют это делать так, чтобы избежать нареканий и жалоб. И ремонт зачастую носит характер аварийный, а не плановый, как должно быть, и подъезды не убираются, а в подвалах стоит пар... Почему в планах работ, если они есть, не учтены средства на аварийное восстановление систем? Почему не планируются профилактические осмотры и многое другое? Эти вопросы сегодня могут и должны ставить перед УК жители-собственники. Их право закреплено законом. Учитесь договариваться с теми, кого вы нанимаете для управления и обслуживания своего дома!