Что помогло бы снизить цены на жилье

Сможет ли он спасти жизнь больного? От безысходности, наверное, попробует, но спасти вряд ли удастся. В реализации национального проекта «Доступное жилье-гражданам России!», бесспорно также сложнейшей социально-экономической операции, роль инструмента должен был сыграть рынок недвижимости. Пригоден ли он для такой операции?

Нет, не пригоден, поскольку своими пороками сам ответственен за то, что жилье у нас недоступно.

Россия переживает смену экономического уклада. Этому процессу объективно сопутствует этап первоначального накопления капитала, в котором рынку недвижимости, ввиду его исключительных качеств, отведена особая роль. С одной стороны, он надежный аккумулятор накопленных средств, с другой стороны он эффективный воспроизводитель капитала. Исправно оправдывая свое предназначение, он постоянно замыкал на себя огромную денежную массу.

Большая часть этих денег была «серой», и приходила на рынок, в основном, из частных рук. Эти особенности были учтены государственными чиновниками для установления правил игры на рынке жилья, в основу которых был положен принцип «делиться надо!».

А делиться начали примерно так: четверть поступающих от инвесторов средств приходилось непосредственно на возведение жилья, а три четверти - на всякие всевозможные согласования.

Таким образом в стоимости квадратного метра жилья была заложена основательная маржа государственного чиновничества, внесшая основной «вклад» в усугубление проблемы доступности жилья в России.

Когда было объявлено о начале национального проекта, казалось бы, что могло быть логичнее, чем устранение в первую очередь первопричины, усугубившей проблему? Но все лозунги слуг народа тогда свелись к одному: «Надо больше строить!», и это не случайно, поскольку под благовидной вывеской предстоял огромный куш от деления уже государственных денег.

Чтобы обеспечить эффективность использования государственных средств для решения национальной проблемы, необходимо сначала было решить проблему повышения эффективности рынка жилья в интересах большинства граждан страны, иначе его социального КПД. То есть нужно было сделать так, чтобы 75 процентов поступающих средств приходилось бы непосредственно на строительство жилья, и только 25 процентов - на все другое.

Это условие необходимое, но не достаточное. Представим себе, что Мерседес последней модели заправили 76-м бензином вперемешку с соляркой. Сможет ли он показать свои совершенные ходовые качества? Ответ очевиден, не сможет, только фыркать будет.

Вывод напрашивается простой (эклектика здесь помогает, иначе пусть кто-нибудь докажет обратное): как и любой совершенный агрегат, социально ориентированный рынок жилья может успешно функционировать только на «качественном сырье», иначе на легально заработанных деньгах.

Таким образом мы вновь упираемся в проблему целесообразности контроля государством крупных расходов граждан. Вопрос, как это делать? Убежден, только принятием экономических мер, в первую очередь, нового налогового законодательства по операциям с жильем.

Не так давно Путин предлагал провести налоговую реформу в сфере недвижимости, но, как говорится, «воз и ныне там». Налог не взять, поскольку нет кадастра, кадастра нет, поскольку отсутствует методика массовой оценки стоимости жилья. Прямо-таки, сказка про репку в устах министерства экономического развития. Что кажется самым странным в этих объяснениях? То, что решение политической задачи ставится в зависимость от задачи арифметической.

Мой старый добрый преподаватель об этой ситуации сказал бы так: «Правильно, но не верно!». В том смысле, что отсутствие системы массовой оценки стоимости жилья - это не причина, а следствие. А причина кроется, как раз, в применяемой налоговой системе. Именно она сейчас ответственна за то, что по операциям с жильем наш рынок засорен фиктивными ценами. Но, ведь, система массовой оценки стоимости жилья, которая должна базироваться на статистических данных сделок с жильем, такой дезинформации допустить не может. Для нее принципиально важно, чтобы исследуемые цены были бы достоверными, только тогда она выдаст точный результат.

Вот и получается, что в условиях существующей системы взимания налогов говорить о разработке научной оценочной методики бессмысленно. Только время терять.

Получается вроде бы парадокс: новый налог не ввести, поскольку старый мешает, старый налог не отменить, поскольку новый не веден. Где же решение? Оно могло бы быть таким: от существующей налоговой системы отказаться, а к новой прийти поэтапно.

Руководствуясь принципом разумной достаточности, государству необходимо установить промежуточную величину стоимости жилья, которая будет участвовать в расчете налогов.

Эта величина должна находиться между реальной стоимостью и стоимостью БТИ, и рассчитываться, как кратная стоимость БТИ.

Совершенно очевидно, что рынок жилья очень быстро выйдет на «добросовестные» цены. Но тогда и методика массовой оценки реальной стоимости жилья станет простой и понятной: в базах данных регистрирующих органов появится новое информационное поле «стоимость», по которому будет рассчитываться средняя стоимость типового жилья.

Свое нежелание перейти на новую налоговую систему в сфере недвижимости чиновники еще оправдывают боязнью вызвать недовольство социально незащищенных граждан. Но, простите, мы сейчас речь ведем не о налоге на владение недвижимым имуществом исходя из рыночных цен, с введением которого действительно нужно быть осторожным. Мы говорим о налоге на доходы физических лиц, получаемые от операций с жильем.

Сколько денег приходит сейчас в казну государства от этого налога? Не трудно предположить, что нисколько. Действующее налоговое законодательство вынуждает граждан, для кого размен квартиры не бизнес, а жизненная необходимость, идти на обман государства, в договоре купли-продажи указывая пресловутый миллион. Но ведь, что интересно? Государство-то и не обижается, что в казну не поступают огромные средства, которые очень даже бы пригодились в решении жилищных проблем граждан, а, наоборот, всячески оттягивает налоговую реформу!

Объяснение простое: в отношении рынка жилья у государства пока другие приоритеты, направленные в первую очередь на несправедливое накопительство, несовместимые с целями национального проекта.

Налоговая реформа рынка жилья важна тем, что носит системообразующий характер в реализации национального проекта. Без нее проблему не решить. Это должно быть понятно и обывателю. Почему? Во-первых, чиновники-мздоимцы приобретать жилье не смогут, значит рынок не будет разогрет посредством «халявных» денег. Цены расти не будут, а учитывая размах нашей коррупции, должны снизиться. Во-вторых, реальные цены на жилье и реальные зарплаты граждан снизят риски ипотечных банков, значит кредиты будут выдаваться под меньшие проценты.

В-третьих, недобросовестные риелторы на прозрачном рынке столкнутся с серьезной проблемой скрыть комиссию, значит эти деньги останутся у клиентов и пойдут на покупку ими жилья. В-четвертых, налоговые поступления от операций с жильем, направленные на первичный рынок, увеличат предложение новостроек, что обязательно приведет к снижению цен, в том числе и на вторичном рынке.

Для не обывателя же должно быть понятно другое. Люди, начинающие платить налоги, становятся гражданами своей страны. В этом смысле авторам названия национального проекта удалось подправить Черномырдина: «хотели как всегда, а получилось лучше, чем хотели!».

Поэтому формулировку «Доступное жилье-гражданам России!» следует признать принципиально точным обозначением гораздо более глубокой государственной проблемы.

Петр Стрешнев gazeta.ru