Москва перестроит офисы в отели

Цены на квартиры поползли вниз в большинстве российских городов, но в Москве они пока остаются запредельно высокими.
Спроса нет, объемы строительства неуклонно снижаются, но и снижать цену девелоперы не спешат.

Что же касается коммерческой недвижимости, то в Москве можно встретить большое количество объявлений: "Сдаем площади под офисы".Спросом эти помещения также не пользуются, многие офисные и торговые помещения пустуют. Чтобы заставить свои свободные площади приносить деньги, деловеперы начали переоборудовать их под гостиницы.Как поясняет директор департамента гостиничного направления компании CB Richard Ellis Станислав Ивашкевич, гостиничный сегмент в условиях кризиса показал себя более надежным: если офисы вообще не продаются, то гостиницы, хоть и вынуждены снижать цены, но заполняются.

"Рынок офисных площадей перенасыщен, такие объемы рынок не смог переварить. Сейчас все остановилось, здания пустуют, владельцам еле-еле удается хотя бы обтянуть пленкой фасады, чтобы здания не развалились через несколько лет. А вот достаточного количества гостиниц в Москве как не было так и нет", - рассказал в интервью Би-би-си Ивашкевич.

"Длинные деньги"

По словам эксперта, московские гостиницы постоянно заполнены. Однако активным действиям по развитию гостиничного бизнеса мешает инерционность мышления предпринимателей, сетует Ивашкевич."Надо, чтобы девелоперы сделали апгрейд сознания и начать рассматривать "длинные деньги", а не вариант "пирожков": купил муки, налепил пирожков, быстро продал, заработал денег", - считает Ивашкевич.

Гостиничный бизнес окупается в течение пяти-десяти лет и требует иного подхода, нежели простая сдача в аренду офисных площадей.
"Гостиница подразумевает обслуживание человеческого жизненного цикла, что вызывает ряд сложностей, - продолжает эксперт. - Здесь и финансовая специфика, и эксплуатационная и маркетинговая".

Как отмечает, в свою очередь, иcполнительный вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко, несмотря на привлекательность гостиничного бизнеса, кризис - не самое удачное время, чтобы инвестировать в строительство отелей: кредиты сейчас слишком дороги, да и получить их на длительный срок сложно.

Переделка недостроенных офисных и торговых центров в отели, по ее мнению, способна помочь решить проблему использования невостребованных площадей, однако порождает и новые трудности.

"Конвертация - это как правило значительно менее эффективное использование здания, чем то, которое было заложено в проекте. Соответственно, это гораздо более высокие затраты, чем первоначально можно было предположить", - говорит Марина Усенко.
"В результате, - добавляет она, - такая реконструкция оказывается невыгодна девелоперу".

Однако имеется опыт вполне успешной переделки офисных центров в гостиницы. Один из ярких примеров - гостиница "Аэростар", которую изначально строили под офисное здание.
"Несмотря не некоторые издержки, гостиница работает, и она очень популярна", - утверждает Станислав Ивашкевич.

Дорогая земля

Предпочтения девелоперов в Москве не соответствуют спросу не только в плане выбора между офисами и гостиницами: похожая ситуация и внутри гостиничного сегмента.

При острой нехватке в Москве недорогих гостиниц - строят в основном фешенебельные отели. Аналитики объясняют это несоответствие чрезвычайно высокой стоимостью земли в Москве.

"Правительство Москвы очень плохо относится к гостиницам, несмотря на постоянные заверения в обратном, - утверждает Станислав Ивашкевич. - Они ничего в этом не понимают, и поэтому, когда предлагаются какие-то варианты в виде каких-то площадок, потенциальных зданий под гостиницы, это встречает противодействие".

"Если купить площадку за 30 миллионов долларов, вложить двадцать-тридцать, а иногда и пятьдесят миллионов в саму гостиницу, то проект итоговой стоимостью в 80 - 100 миллионов просто не окупится", - говорит Ивашкевич.

В этом случае экономисты, рассчитывающие рентабельность, советуют девелоперам строить дорогие отели, предполагая, что подобные проекты окупятся быстрее.

По мнению многих из них, в существующих сегодня в Москве условиях, единственный сегмент, который может выжить - премиум.

При этом рынок уже практически перенасыщен пятизвездочными отелями, а доступных трехзведочных - по-прежнему катастрофически не хватает.