Норвегия: ипотека как образ жизни

Цены на товары и услуги здесь раза в полтора выше, чем в Европе. Относится это и к недвижимости. Между тем квартиры и домики у моря расходятся как горячие пирожки. Причина, по мнению знатоков, – развитая система ипотечных банков, готовность, с которой предлагают кредиты, ну и, конечно, хорошая ипотечная схема.

В крупных норвежских городах средняя цена кв. метра четыре-шесть тыс. евро. Иногда квартиры в Осло – отнюдь не самые элитные – предлагаются и по цене свыше десяти тыс. европейской валюты. Обычная «двушка» времен московских 1970-х общей площадью 50 кв. метров обойдется в 200–250 тыс. «Однушка» – в 100–150. Объяснение простое: суровый климат, из-за чего работы и стройматериалы довольно дороги. А возведение многоэтажных домов ограничено по причине каменистой основы.

Привлекательны отдельные домики, особенно вблизи моря. Недавно промелькнуло сообщение, что преподавательница норвежского языка для иммигрантов продала такой за полмиллиона евро – недалеко от Финнмарка. Естественно, не лачуга, но и не суперкоттедж, просто деревянная постройка на берегу с удобствами внутри. Не новость и то, что сооружен он был из экологически чистых материалов, даже современные пластиковые окна были по сути деревянными. На экологии здесь просто помешались. Да, на территории участка находится еще гараж и место для рыбачьей лодки. Но все это есть в любой загородной постройке. Такой же в Швеции (тоже страна не из дешевых) обошелся бы в 200 тыс. евро. Разве что домик был недалеко от экзотического города, где проживает народ саамы, коренное население страны. Здесь можно увидеть полночное солнце, северное сияние и самый красивый мыс Норвегии – Нордкап.

Высоких построек крайне мало. В прибрежных городках они практически отсутствуют. Наиболее часты двух- и трехэтажные дома для двух собственников. Особым спросом пользуются постройки на небольших островах, которые разбросаны вдоль побережья. Чем меньше жителей, тем дороже квартира. Даже обычные деревянные домики, напоминающие русскую глубинку, могут приобрести здесь только богатые люди.

Все дорого – и тем не менее жилищной проблемы в стране нет. Более половины норвежцев – наниматели. Плата за аренду составляет в среднем (со всеми услугами) примерно треть от общесемейных доходов. Конечно, есть и охотники до собственного жилья. Для них – кредит, о нем и пойдет речь.

По социологическим данным, только половина из покупателей приобретает площадь для того, чтобы там жить. Остальные – чтобы сдавать. Недвижимость в этой северной стране – один из наиболее привлекательных объектов для инвестиций. Не смущают даже высокие налоги. Однако при покупке приходится тратить около 10% от платы за приобретение. Ежегодные фискальные отчисления невысоки – на уровне двух процентов от стоимости жилья. Но сами-то цены за квартиры и домики кусаются. И тем не менее.

Купленные на приемлемых условиях рассрочки и отданные потом в аренду (не только, кстати, своим же соотечественникам, но и зарубежным гостям, в числе которых появляется все больше русских), кв. метры окупаются через 15–18 лет. Этот срок в стабильной Норвегии считается достаточно быстрым. И потому спрос на недвижимость большой – в среднем по стране дома и квартиры уходят за 30–40 дней. Даже во время кризисного 2009-го цены поднимались в среднем на 12%. И продолжают расти.

Каковы же условия получения кредита? Кто имеет право на ипотеку?

Официальная цифра – доход семьи должен быть не менее 50 тыс. евро в год (брутто – без вычетов). Информация об этом предоставляется за последние три года. Учитывается все: бонусы, пособия, надбавки за внеурочную работу.

Но это, надо сказать, чисто формальное требование. Порой с банком можно договориться и на куда меньшую сумму общего дохода. Все дело в том, кто обращается в банк. Если это люди с постоянным заработком, служащие на госпредприятиях, то им идут навстречу, даже если общий доход семьи меньше официального.

Кредит свободным предпринимателям предоставляют не столь охотно. Но и здесь есть исключения. Такие специалисты, как врач, адвокат, нотариус, архитектор, экономист, всегда имеют приоритет перед другими. Эти-то не останутся без хлеба при любой погоде!

Впрочем, если даже фирма специализируется не на «выигрышных» направлениях деятельности, но обладает достаточной надежностью (работает долго на рынке, у нее нет долгов), то и ее сотрудник вполне может получить кредит. Специальность значения не имеет. Так что кредит в Норвегии получить легко.

Гарантия? Не только сумма дохода. В моде также поручительство – слово солидных и авторитетных людей. Если вы придете в банк с письмом от крутого бизнесмена, смело можете рассчитывать на благосклонность финансового учреждения. Страха перед мошенничеством нет. Верить на слово (пусть это будет даже слово невидимого собеседника!) – в традициях страны. Оно здесь – самая твердая валюта.

Впечатляющий пример: договоренность на приобретение площади была устная, просто вы сказали посреднику, что да, купите его дом, и условия вас устраивают. А потом раздумали. Не тут-то было! Отказаться от сделки уже нельзя. Пообещал – выполняй! Что сказано – то и сделано. В противном случае могут последовать штрафные санкции – точно так же, как если бы договор был заключен на бумаге. При этом не надо даже звать свидетелей разговора: в протестантской Норвегии честность?– самая рядовая добродетель.

Не всегда обязателен и первоначальный взнос. Отказ от залога – тоже принятая в стране этика деловых отношений. Если у человека хорошая зарплата, чего же опасаться? Правда, в этом случае банк ставит условие: часть ипотеки должна возвращаться в «ускоренном режиме». Иными словами, первые годы заемщику придется платить несколько большую сумму.

Люди не возражают. Более того, налог при этом снижается: каждый месяц налоговая служба будет перечислять разницу. А случись так, что доход семьи снизится и она не потянет дом – придется его продавать? И в этом случае люди останутся с приварком. Ведь недвижимость с годами становится только дороже… Продав дом и вернув деньги заемщику, банк, получается, его еще и обогатит. Так что честность, как видим, имеет под собой хорошую экономическую основу.

Но вот такой тонкий момент: вы хотите одолжить у банка деньги, а за вами уже числятся какие-то суммы. Причем немалые. Скажем, купили в кредит дорогую машину, по частям выплачиваете долг, но до конца еще далеко. Препятствие? Ничуть. Если вы аккуратный должник, взносы от вас поступают регулярно, банк даст вам средства и на квартиру. Разве что меньшую сумму, чем та, на которую вы рассчитывали. Очень уж рисковать не хотят.

Ну а те, кто в принципе не может рассчитывать на высокий заработок – люди с непрестижными профессиями или пенсионеры? Не обидят и их. Для такой категории граждан существует специальная форма ипотеки. Вообще, в Норвегии популярна реклама, запущенная одним ипотечным банком (нынче ее взяли на вооружение и другие): «Минимальной границы дохода не существует!».

Основная привлекательность норвежской кредитной системы – низкие ставки. Связано это с высокой стоимостью самого жилья. Правда, ставки все же растут. В 2004-м они составляли 4%. Но уже в 2010-м ипотечный кредит – в разных банках – колебался от от 5,2 до 8% годовых. Как будет дальше – сказать трудно. Все зависит от инфляции, требований финансового рынка.

На какой кредит можно рассчитывать? Вычислить это несложно. Ваш доход-брутто умножается на коэффициент от 4,5 до 5,5 – в зависимости от банка. При годичном заработке в 50 тыс. евро максимальная сумма ипотеки может достигать 250–275 тыс.

Какие еще расходы ждут соискателя кредита? Нотариус – 1,5% от стоимости приобретаемого жилья. Налог на землю – 3,5 от той же суммы, брокер – 3,48. Дополнительные расходы на юридическое обслуживание сделки обычно оплачивает агентство недвижимости, стоимость их включается в комиссионные, которые платит продавец.

Когда речь идет о вторичном жилье, возникает еще один расход: необходима его оценка специальным архитектором. Такая услуга обходится в 700 евро. При этом бывший владелец квартиры или домика в течение пяти лет несет ответственность за все неполадки, которые могут в них произойти. То есть оплачивает любой крупный ремонт.

Привлекательна простота самой процедуры оформления кредита. По сообщению шведского Инвестиционного агентства, Норвегия занимает первое место в мире по скорости регистрации сделок с недвижимостью: для этого достаточно одного дня! И еще – надежность сделки. Она 100-процентная.

Покупка строго контролируется агентством по недвижимости, а нотариус, ведущий сделку, отвечает свои имуществом за ее доброкачественность.

Покупка жилья всячески поощряется правительством. Именно потому существует разветвленная система субсидий, которые даются на его приобретение. Так, неженатые мужчины (или незамужние женщины) с доходом менее 70 тыс. евро в год, а также семьи, где совокупный годовой доход менее 140 тыс. евро, могут получить беспроцентную государственную помощь в 22 800 евро, которая должна быть выплачена в течение восьми лет (немногим меньше 240 евро в месяц). Если в семье есть или рождаются дети, то ежегодно до их совершеннолетия предусмотрены целевые выплаты семье: 800 евро на ребенка, 1600 – на двоих. Одно странно: за третьего и последующих за ним детей никаких ипотечных льгот семья уже не получает. Двоих детей Норвегии достаточно. Почему – сказать трудно. Одно из объяснений: чтобы ограничить приток эмигрантов из третьих стран. Только миграционных квот, выходит, уже не хватает. Прибегают и к экономическим мерам.

В расчет суммы кредита входит также возраст клиента. Математическая зависимость здесь сложная, но то, что она есть, – факт. Чем моложе человек, тем на большую сумму может рассчитывать. Покажем это на конкретном примере.

Мужчина или женщина 25 лет с годовым доходов 29 000 (брутто) – весьма небольшим?– может рассчитывать на максимальную ипотеку 138 500 евро. Месячные выплаты банку?– при сроке в 15 лет – составят 970?евро, 30 лет – 594.

Впрочем, кредит может получить даже пенсионер, т. е. человек 65 лет. Правда, это возраст предельный. Его выплаты ничем не отличаются от взносов более молодых клиентов. И это справедливо. За время работы человек может откладывать себе на старость хоть в десять фондов, так что пенсионеры здесь люди не бедные.

Правда, в условиях договора появляется таинственная запись: «Необходима консультация специалиста». Речь, понятно, идет о риске смерти, и в банке выясняется сумма имеющейся на этот случай страховки. Если таковой нет, банк предложит ее заключить. Случись что, она также пойдет в счет погашаемого взноса.В Норвегии приняты разные формы погашения кредита, но в основном популярны три из них (в любом случае обязателен первый взнос в размере 25% от стоимости жилья). Итак.

Линейная форма – когда ежемесячно выплачивается одинаковая сумма как самого кредита, так и процентов за него.

Годовая. Деньги вносятся раз в год, причем в одном и том же размере.

Свободная. Ежемесячно выплачивается лишь часть суммы, а также процентов.

Впрочем, если новый хозяин продает жилье либо переходит в лучший мир, тогда он или его наследники выплачивают кредит полностью. И сразу.

Другие, менее популярные схемы: накопительная (с особого счета банка вкладчик не может снять ни евро); карьерная (поначалу выплаты небольшие, но по мере профессионального роста должника, а следовательно, увеличения доходов, возрастает сумма возврата). Накопительную форму выбирают люди, ожидающие наследство или надеющиеся разбогатеть каким-то иным образом. Об этом они и ставят банк в известность. Верят им на слово – никаких письменных подтверждений не требуется. Но жизнь есть жизнь – мало ли, надежды не сбудутся?

Как поступает кредитор? Жестко. Всяким сентиментальным отношениям приходит конец: банк забирает квартиру (или дом). Процедура эта непростая и небыстрая: суд и т.?д. и т.?п. Правда, на весь этот срок, пока решаются судебные и бюрократические формальности, банк (совместно с муниципалитетом) подыскивает людям новое – временное?– жилье.

Однако опять-таки – без иллюзий. Жилье хотя и муниципальное, платить за проживание все равно надо, причем не такие уж маленькие деньги. Но так или иначе, без крыши над головой никто не останется ни на день. И все это лишь на время отъема ипотечных кв. метров. Муниципальное жилье ждут, на него очередь, хотя и небольшая: от года до трех. Не давать же его так запросто несостоявшимся домовладельцам. А потом? Могут выгнать и на улицу, точнее – предложить приют для бездомных. Страна северная, нравы суровые.

Но если честно – до этого доходит редко. Ведь кредит можно застраховать.

Существуют различные формы страховки ипотечного кредита – на случай потери работы или трудоспособности. Сами банки, которые дают деньги взаймы, настоятельно советуют обезопасить их – той же страховкой. Выгода от этого и самому должнику, и банку.

Вот денежные выплаты жителям страны в кризисных ситуациях. Если человек стал безработным, то в течение года он получает пособие, равное 70% его последней зарплаты. Но если он уже взял ипотечный кредит и застраховал его, то к этой сумме прибавляется еще 30%. Правда, получать их он сможет только в течение того же года. Как быть дальше? Ищи работу! Банк останется при своих (сумму кредита ему вернет страховая компания), но новой квартиры человеку уже не видать. Правда, он может (если есть сбережения) переписать ипотеку на более скромное жилье. Так некоторые и поступают.

Вообще, схемы ипотечных кредитов достаточно гибкие, они учитывают самые разные жизненные ситуации. Например, в процессе расчета с банком клиент разочаровался в доме, ему приглянулся другой. Не беда. Производятся сложные расчеты, и устанавливается сумма нового взноса – с учетом уже выплаченного пая.

Так или иначе, но ипотека в Норвегии – это не столько кредитно-финансовая схема, сколько образ жизни. Нет семьи, которая не выплачивала такой кредит. И граждане вполне справляются с ним, ведь и средняя зарплата в стране (примерно две с половиной тыс. евро в месяц) определена из расчета, что людям надо будет платить за будущие кв. метры. По недавнему международному рейтингу Норвегия заняла первое место по качеству жизни. То, что это непосредственно связано с жилищными условиями, сомнений не вызывает.