Перепланировка квартиры: законная и не очень

Так, по данным офиса «Университет» холдинга «Миэль», более 95% владельцев жилой недвижимости, осуществляя остекление балкона или лоджии, не знают, что делают перепланировку, которую следует согласовать. Аналогичный пример касается весьма распространенной установки железных дверей на лестничных клетках. По словам Павла Созинова, председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости, «жильцы дома зачастую даже не знают о том, что нельзя огораживать часть лестничной клетки и ставить железную дверь, поскольку эта площадь является общей для всех жителей дома».

Незаконная перепланировка: сэкономить и заплатить штраф

Конечно, владелец квартиры, делающий проем в стене или увеличивающий площадь ванной комнаты за счет коридора, осознает, что это перепланировка. Однако часто отказывается от ее согласования, стремясь сэкономить время и средства. Нередко собственник считает, что проще заплатить штраф, чем нести все хлопоты, связанные с получением разрешения на перепланировку в установленном законом порядке.

Действительно, утвердить перепланировку можно как до ее проведения, так и после. Однако, по словам Вероники Тикуновой, старшего юриста корпорации «Адвекс. Недвижимость» (г. Санкт-Петербург), незаконную перепланировку можно будет утвердить только в тех случаях, когда она была проведена правильно.

«Узаконить перепланировку до начала проведения работ непросто, но все же значительно легче чем ту, которая была проведена незаконно. При заранее согласованной перепланировке можно с полной уверенностью сказать, что никакие работы, внесенные в план, не нанесут ущерб сооружению, где располагается перепланируемая жилплощадь. В то время как противозаконные работы могут привести не только к ухудшению жизненных условий в доме, но и поспособствовать его скорейшему разрушению», - рассказывает Вероника Тикунова.

Наверняка все помнят недавний случай в Ярославле, когда из-за незаконной перепланировки на первом этаже обвалился целый подъезд четырехэтажного дома, и погибла пожилая женщина.

За незаконную перепланировку штраф, действительно, невысок (1000 - 2500 руб.). Вместе с тем, это далеко не единственное наказание. «Если государственные специалисты выявят серьезные нарушения, они могут принудить владельца переделанной квартиры, вернуть все в первоначальное состояние. Если же в установленный срок этого сделано не будет, то по решению суда помещение может быть продано с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных средств, за вычетом расходов на исполнение судебного решения и возложением на нового собственника обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние», - добавляет Вероника Тикунова.

Помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии по решению суда, но только если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. Кстати, если незаконная перепланировка приведет к трагедии, то владелец помещения не избежит уголовной ответственности.
Также стоит отметить, что владелец квартиры, в которой не была утверждена перепланировка, не сможет ее продать, подарить или заложить, а также взять ипотечный кредит, до тех пор, пока все не будет узаконено.

Три этапа перепланировки

Существует два варианта согласования перепланировки: упрощенный (по эскизу) и более трудоемкий (по проекту). Перепланировка по эскизу согласуется в том случае, если вы проводите незначительные переустройства, заведомо не ухудшающие эксплуатационные и технические характеристики здания. Это могут быть, например, устройство проемов в не несущих перегородках; их полная или частичная разборка; возведение новых перегородок без увеличения нагрузок на межэтажные перекрытия; заделка дверных проемов; перенос газовой плиты в пределах кухни, а также перемещение сантехники в пределах ванной комнаты.

Перепланировка по проекту потребуется, если вы затрагиваете несущие конструкции помещения; меняете его функциональное назначение, например, перенося кухню или санузел; изменяете, внешний вид фасада (устанавливаете кондиционер или остекляете лоджии); объединяете две и более квартир; меняете формы оконных проемов.

Согласование перепланировки по проекту значительно более трудоемкий процесс. Если для получения разрешения на перепланировку на основе эскиза потребуется месяц-два, то утверждение перепланировки по проекту может занять более полугода.

Всю работу по согласованию перепланировки можно подразделить на три этапа. Первый заключается в сборе необходимых документов (технический паспорт на квартиру в БТИ, выписка из домовой книги, копии финансово-лицевого счета и др.), разработке эскиза или проекта, его согласовании в необходимых инстанциях (ФГУЗ, ОГПН, ТСЖ) и получении распоряжения Мосжилинспекции о согласовании перепланировки.

Олег Купцов, заместитель генерального директора компании «Авеню Эстейт» рассказывает: «Многие фирмы, предлагающие услуги по согласованию перепланировки озвучивают ценовую и временную позицию, охватывая лишь первую стадию согласования - стадию получения распоряжения Мосжилинспекции. Поэтому перед заключением договора рекомендую проверить, что именно входит в услуги компании, которая будет согласовывать вам перепланировку».

После согласования проекта наступает второй этап, который состоит в проведении подготовительных и ремонтно-строительных работ. Обязательным условием здесь является требование заключить договоры строительного подряда, на вывоз мусора и технический надзор. Копии договоров следует предоставить в службу «одного окна». В ходе ремонтных работ необходимо вести журнал производства ремонтно-строительных работ, куда заносить весь процесс производимых работ; а также составлять акты на скрытые работы, вести другую исполнительную документацию.

Третий этап начинается после окончания ремонтно-строительных работ. «Необходимо оформить акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке. Документ подписывается членами комиссии, среди которых представители Мосжилинспекции, управы района, управляющих жилым домом, проектной организации, исполнителя и прочих лиц. После утверждения акта в Мосжилинспекции, представитель БТИ проводит переобмер помещения и выдает кадастровый паспорт, который необходимо предоставить в Управление Федеральной регистрационной службы для внесения изменений в свидетельство о государственной регистрации права на недвижимый объект», - отмечает Олег Купцов.

Как видите, согласование перепланировки довольно трудоемкий процесс, однако, позволяющий избежать многих проблем в будущем.