Строить и продавать

На прошедшем недавно в Новокузнецке строительном форуме прозвучала фраза: «Пока в городе работают строительные краны, город живёт. Однако в огромном количестве новостроек свет в окнах по вечерам горит лишь в единицах окон».

Главная проблема зодчих сегодня - сбыт нового жилья. Именно этот вопрос обсудили риэлторы, банкиры, чиновники, аудиторы и строители Новокузнецка на совещании в торгово-промышленной палате. В одном месте собрались и те, кто строит жилье, и те, кто его продаёт, и те, кто его покупает. Поэтому и беседа получилась весьма уравновешенной в плане высказываний и мнений, вдобавок ко всему ещё и совсем не голословной - каждый из тех, кто пришёл, обладал, так сказать, эксклюзивной информацией. К тому же, по словам Сергея Любимова, «в одиночку эти проблемы не решить».

Начал круглый стол заместитель главы города по вопросам строительства Сергей Любимов. После задорного приветствия собравшихся, разговор приобрёл минорную окраску. Заговорили о планах по строительству. И если в прошлом году плановый показатель составил двести пять тысяч квадратных метров жилья, а выполнено было всего сто шестьдесят восемь, то на год наступивший запланировано сдать ещё большее количество квартир, общей площадью в двести тридцать тысяч квадратных метров. «На наш взгляд - это очень серьёзные и ответственные показатели, которые выполнить очень сложно, если в одиночку строителям заниматься или в одиночку в администрации рисовать какие-то бумаги и строить планы на перспективу. На мой взгляд, причина следующая: сегодня мы все понимаем, что, построив жильё, его нужно реализовать. Мы должны видеть пути реализации», - сказал Сергей Любимов.

Затем замглавы города перечислил те программы, по которым городская администрация ведёт работу с застройщиками. Во-первых, это переселение из ветхого жилья, согласно федеральному закону №185, во-вторых, по президентской программе обеспечения ветеранов жильём, а также по проекту ГУРШ. Кстати, если говорить о втором пункте, то в Новокузнецке программа эта выполнена, и крышей над головой обеспечены в прошлом году восемьдесят пять ветеранов. А если говорить обо всех проектах, то за две тысячи десятый было реализовано порядка шестисот жилых помещений.

По статистике, пример которой привёл Любимов, ежемесячно компании-застройщики продают пятнадцать-двадцать квартир, и лишь единицы рассчитываются сразу наличными или банковским переводом, а не с помощью ипотечного кредитования или жилищных займов. Кроме того, главный строитель Новокузнецка посетовал и на то, что сложно работать в условиях, когда начинается всё с подобных совещаний или круглых столов, а заканчивается ревностными отношениями и конкуренцией внутри объединений, которые возникают впоследствии.

Но всё же, если вернуться к проблеме реализации жилья, то рынок был подорван кризисом, и огромное количество людей, потерявших рабочие места, а вместе с тем и стабильный заработок, либо не в силах взять ипотечное кредитование, либо не в силах по нему расплачиваться. Банки, кстати, видя происходящее, точно так же отказывают и людям, имеющим постоянную работу, по той простой причине, что нет уверенности в завтрашнем дне на весь срок кредитования. Сами же желающие приобрести квартиру в новом доме стали не менее придирчивыми, хотя это и справедливо. Ведь социальные, бытовые и культурные учреждения имеют огромное влияние при выборе жилья. И если магазин, детский сад или школа находятся далеко от дома, то вероятнее всего, покупатель будет заинтересован квартирами, где всё это есть рядом, и скорее всего во вторичном жилье. Принимая во внимание этот факт, новокузнецкие строительные предприятия-гиганты НДСК и ЮКС в своих новых кварталах учитывают данную проблему.

Если же говорить о малоэтажном строительстве, то основной упор сделан всё же на поселок Лучезарный. Здесь Сергей Любимов в пример привёл цитату Амана Тулеева, с обращением к новокузнецкой администрации, «лучезарить побыстрее».

Но вернёмся к строителям. По словам специалистов по ипотечному кредитованию, компании-гиганты Новокузнецка работают по разным схемам. И если домостроительный комбинат берёт небольшой ценой за квадратный метр нового жилья, то южнокузбасские строители же, наоборот, делают больший упор на площадь квартиры, а поэтому и аудитория покупателей у них разная. Несмотря на то что что по статистике Кузбасской торгово-промышленной палаты, 60% населения считает, что жильё Кемеровской области стало доступнее, в первую очередь благодаря ипотеке.

Тут же слово взяли банкиры. Один из банков, например, похвастался новым кредитным продуктом, процентная ставка которого снижается при условии, если покупатель берёт квартиру в новом доме. Кроме того, многие банки работают и с материнским капиталом.

Строители же взяли слово и начали с плохого. «На этот год госзаказов пока не видно. ГУРШ чуть-чуть светит и немножко вроде как социальное жильё - 20-30 квартир, а вот таких программ, как были в прошлом году, крупных, таких программ больше нет», - посетовал на сложившуюся ситуацию Павел Панов, управляющий директор НДСК. Упор у компании в прошлом году был сделан на квартиры эконом-класса, и практически все однёшки и двушки были распроданы. В этом же году зодчие домостроительного комбината планируют возвести 65 тысяч квадратных метров жилья, но только плана по строительству у них ещё нет, и что нужно делать ещё неизвестно. Ещё одна проблема: цены на материалы начали расти, что влечёт за собой и увеличение цены на квадратный метр. Да и бумажная волокита по оформлению жилья стала затягиваться.

Этот вопрос очень сильно задел и чиновников, и строителей. Тему поддержал международный аудитор Анатолий Ткаченко. Он вспомнил, как участвовал в дискуссии с законотворцами. И на вопрос, почему градостроительный кодекс создан так, что по нему невозможно работать, получил ответ: «Вы просто не понимаете законов». Перебила рассказ о непонятных законах Вера Тен - главный архитектор города. «Если уж власть -распорядитель земельных ресурсов, то она должна подготовить земельные ресурсы для того, чтобы их можно было реализовать, а для этого должно быть подготовлено всё - нужно подготовить проектную, в первую очередь, документацию по реализации этих программ на земельных ресурсах. Это то, что было в России, полностью не подготовлено». Кроме того, главный архитектор Новокузнецка заявила, что снижать стоимость квадратного метра до минимума абсолютно неправильно. Это приведёт к тому, что жильё будет неподготовлено к сибирским условиям. По мнению Тен, очень важно сейчас развивать программу социального найма жилья. Поддержал её и Сергей Любимов.

А продолжил беседу Анатолий Ткаченко. С примера Ульяновской области, где начали использовать его программы по работе с жильём, в Кузбассе эти программы, за которые не раз уже был награждён аудитор, получал только местные награды. «Не надо изобретать велосипед, уважаемые дамы и господа, всё уже давно есть!» Тут же он начал говорить и о проблемах качества нового жилья: по его словам, оно оставляет желать лучшего. «Ну, хоть бы один сказал: «Ребята, да я сам не умею ничего строить!», - возмущённо сказал Ткаченко.

Собрав все мысли и зарождающиеся проекты, участники круглого стола выбрали экспертную группу, которая, по их мнению, должна решить проблему сбыта уже построенного или только запланированного жилья.