Квартира в Москве - только аборигенам?

Вчера столичное правительство приняло за основу программу "Москвичам - доступное жилье" на 2007-2009 год и задание на 2010 год. Документ оказался в чем-то революционным: впервые столичные чиновники столь жестко прописали протекционистские меры по отношению именно к москвичам. По сути, иногородних, если они не олигархи, лишают возможности приобрести квартиру в столице. Однако, по мнению аналитиков, новая жилищная политика мэрии выйдет боком и для москвичей: жесткие меры могут привести к "серым схемам" и коррупции, а стабилизации цен на жилье так и не будет.

На вчерашнем заседании московского правительства мэр Юрий Лужков нашел причину роста цен на столичную недвижимость: "В Москве цены на жилье остановились одновременно с остановкой роста цен на нефть". Тем самым, сняв частично с себя и своих подчиненных ответственность за дорогое жилье - рынок, мол, сами понимаете. "Чтобы произошла стабилизация цен, необходимо много и быстро строить, - не согласен с мэром вице-президент общественной организации "ОПОРА России" Алексей Кожевников. - Сегодня инвестору в Москве это сделать крайне сложно: высока степень коррупции в решении таких вопросов, как выделение земельного участка под строительство, подключение объекта к инженерным коммуникациям". По его мнению, прежде всего необходимо демонополизировать рынок.

Москва - для москвичей

В столичной мэрии пошли по другому пути. Согласно представленной на заседании программе, купить квартиру в Москве тем, кто не имеет 10-летнего стажа законного проживания в ней, будет очень трудно.

До сих пор 10-летний стаж требовался для участия в программах социальной ипотеки, помощи молодым семьям и т.п. - то есть там, где покупка жилья происходила с помощью городского бюджета. Что, как считает директор Corpus Juris Денис Балакин, оправдано. Однако, как признали авторы новой жилищной программы, "мерами содействия реально охвачены лишь те москвичи, которые состоят на жилищном учете (7% населения города) или проживают в ветхих и аварийных домах, общежитиях". Как этот печальный факт натолкнул на мысль ввести "ценз оседлости" фактически на всем рынке московского жилья, неведомо. Но теперь столичным застройщикам придется продавать большую часть квартир "настоящим" москвичам.

Предлагается два альтернативных варианта новых условий инвестконтракта (договор между инвестором-застройщиком и городскими властями). По одному из них, инвестор должен будет резервировать до 80% принадлежащей ему площади для продажи москвичам, причем 30% из этой доли - продать по фиксированной цене, указанной в инвестконтракте. Второй вариант: доля города при строительстве увеличивается вдвое (сегодня она доходит до 30%-40%), однако до 50% своей доли обязуется передать застройщику - если тот будет продавать квартиры москвичам.

Нововведениями столичных чиновников уже заинтересовались в Федеральной антимонопольной службе (ФАС). "Программа станет объектом пристального внимания со стороны службы, и если мы найдем там нарушения, то будем требовать ее отмены", - заявил "Газете" глава управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаил Евраев. "Правила резервирования квартир нарушают Конституцию и Гражданский кодекс: ведь речь идет о том, что одна из сторон договора купли-продажи определяется по принципу места жительства", - подсказывает ему Денис Балакин.

"Новшества вряд ли приведут к стабилизации цен на рынке недвижимости, - считает аналитик рынка Олег Репченко. - Наоборот, могут быть самые неожиданные последствия. Появятся посредники, которые будут перепродавать "зарезервированные" квартиры иногородним, и таким образом для последних новое московское жилье станет дороже. Однако иногородние не станут меньше покупать: они перекинутся на вторичный рынок. И тогда для москвичей предложений на "вторичке" станет меньше".

Снимать и копить

Для сокращения очередей на квартиры мэрия предлагает москвичам и другую схему: все москвичи смогут войти в специализированные жилищно-строительные кооперативы (СЖСК). Цель СЖСК, работающих под контролем властей - непосредственное финансирование строительства домов, в которых пайщики приобретут квартиры по себестоимости.

Ждать новой квартиры можно будет в съемной: москвич "со стажем" сможет арендовать ее из жилищного фонда города. Арендная плата будет от 8% среднерыночной ставки для стоящих в очереди на квартиру более 15 лет до 60% - для москвичей, которых не ставят в очередь, потому что не признают малоимущими. Кроме того, мэрия готова доплачивать инвесторам доходных домов - если все квартиры в них сдадут опять же москвичам. "Этот бизнес приносит менее 5% годовых. Даже частникам куда выгоднее продать квартиру и вложить деньги, например, в какой-нибудь ПИФ", - сомневается в инициативе Олег Репченко.

В принципе, не особо рассчитывают на все вышеперечисленные новшества и сами чиновники. Согласно намеченным в программе планам, за счет системы резервирования квартир до 2010 года улучшат свои жилищные условия 10,5 тысячи семей, с помощью СЖСК купят квартиры чуть более 8 тысяч семей, а снимут квартиры 3,8 тысячи семей. Но только очередников - 189 тысяч семей, и даже из них квартиры к 2010 году получат около 103 тысяч. Непонятно, почему авторы программы ожидают стабилизации цен и уменьшения срока накоплений на покупку жилья (с 10 лет до семи к 2010 году). Видимо, нефть, по их расчетам, сильно подешевеет.

Квартира ценой голода

Средний совокупный годовой доход московской семьи из трех человек в 2006 году, по подсчетам столичных чиновников, составляет 440 тысяч рублей. Итого в месяц получается примерно 36,6 тысячи. Предположим, что живет семья исключительно по потребительской корзине, установленной законом Москвы. Потребкорзина, месячная стоимость которой составляет сейчас около 5 тысяч рублей на человека, включает продуктовый набор, плату за жилье и коммунальные услуги, транспортные траты, необходимую одежду и даже "услуги культуры". Правда, все это - в объеме, необходимом только для физического выживания. Например, трудоспособный гражданин должен сносить не более семи пар носок за полтора года и три пальто за семь с половиной лет, раз в месяц посетить самый дешевый киносеанс и питаться весьма однообразно и скудно. За вычетом трех таких потребительских корзин у среднестатистической московской семьи остается чуть более 20 тысяч рублей, которые мэрия и предлагает вкладывать в будущее жилье. Сейчас квадратный метр в квартирах эконом-класса стоит чуть более $4 тысяч. То есть 54 квадратных метра, положенные по норме на три человека, обойдутся в $216 тысяч, или 5,75 млн рублей. Если откладывать ежемесячно по 20 тысяч рублей, то накопить необходимую сумму можно за 24 года. И это если не учитывать, что по одной из предложенных мэрией схем семья за то время, что копит на квартиру, будет еще и снимать за деньги жилье, что весьма недешево: по данным аналитиков компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", в октябре этого года в наиболее демократичном Юго-Восточном административном округе Москвы за аренду двухкомнатной квартиры просили от $800 долларов.

Квартира в Москве - это товар или награда?

Сергей Гончаров / депутат Мосгордумы, президент Ассоциации ветеранов спецподразделения "Альфа":

"Сейчас это награда. Во времена коммунистов квартира была как некий специфический повод раздачи жилья тем людям, которые проработали всю жизнь. Москва теперь, наверное, один из немногих регионов, в котором хоть как-то двигается социальная очередь. Но я думаю, что все очередники в обозримом будущем квартиру не получат. Так что это действительно будет награда тем, кто ее заслужит!

В первую очередь ее должны получить оставшиеся в живых ветераны ВОВ, "афганцы"... Все остальные, раз уж мы перешли к "дикому капитализму", должны покупать жилье за деньги. С одной стороны, сейчас в Москве существует огромная очередь на жилье, а с другой - здесь пытаются обосноваться все кому не лень, заключая фиктивные браки и т.п. Поэтому правительство Москвы и пытается сделать так, чтобы квартиры получали те, кто действительно является москвичом. И никто, естественно, не собирается делить москвичей на "белых" и "черных".