Как быть с ипотекой при разводе?

Приобретение квартиры за счёт средств ипотечного кредита для многих семей является единственной возможностью улучшить свои жилищные условия. Однако, решаясь на такую покупку, следует понимать, что если квартира приобретается в период брака за счет кредитных средств, то общей для супругов становится и квартира, и долг перед банком.

Многие считают, что ипотека – это не кредит. Это залог недвижимости, который оформляется дополнительно к кредитному договору. Этот залог обеспечивает возврат кредита заемщиком. В случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору недвижимость будет продана по требованию банка, а засчёт вырученных средств погашен долг заёмщика перед банком.

Поскольку кредит, покупка недвижимости и её залог оформляются, как правило, одновременно, совокупность этих действий называют ипотекой. Фактически совершается сразу три сделки: покупка квартиры, которая поступает в собственность супругов, кредитный договор, который также становится совместным для супругов и залог приобретенной квартиры банку.

При этом не имеет значения, на кого из супругов оформлен каждый из договоров. Квартира и долг будут общими, а залог сохраняется до полного погашения кредита.

Главная проблема, которая возникает при разделе ипотечной квартиры, связана с тем, что участником возникших отношений является банк, и его интересы также должны учитываться. Как правило, банки возражают против раздела.

Существует несколько вариантов раздела квартиры, приобретённой за счет ипотечного кредита:

• с согласия банка продать квартиру, погасить кредит перед банком, а оставшуюся часть поделить;
• заключить нотариальное соглашение между супругами о разделе совместно нажитого имущества. Однако в данном случае также необходимо согласие банка;
• если кредит оформлен на одного из супругов, то второй супруг может отказаться от квартиры и по решению суда оставить квартиру и кредит тому супругу, на которого они оформлены. Второму супругу в этом случае выплачивается компенсация (половина средств, уплаченных по кредиту в период брака);
• по решению суда разделить и квартиру, и долг по кредиту. Однако это не означает, что каждый из супругов будет платить только свою долю, платёж должен производиться полностью, нельзя допускать просрочку платежа, так как в противном случае банк может обратить взыскание на ипотечную квартиру и продать её.

Если квартира куплена до брака, а кредит выплачивается в период брака, в том числе за счёт совместных денежных средств, то при разделе совместного имущества квартира всё равно остается в собственности того супруга, который её приобрел. Второй супруг вправе только требовать половины денежных средств, выплаченных в период брака в погашение долга по кредиту.